失敗しない不動産投資とは？メリット・デメリット・リスクについて

不動産投資の実践者の目から、不動産投資におけるメリット、デメリット、リスクなどを経験と公的なデータを用いて説明させて頂きます。

なお、超優良物件は、不動産会社の既存顧客など投資家への縁故セールで完売しますので、一般には出回りません。

そういった優良物件の入手方法も紹介させて頂いていますので、

不動産投資を検討されている方の、参考になれば幸いです。

このブログのタイトル「ネットで…」とはちょっとズレてしまいますが、不動産投資の質問があったのでこの記事を書かせて頂きました。

結論から申し上げます。

私の経験上、ちゃんと物件を選べば、不動産投資はアリです。
なぜ不動産投資が良いのか、物件の選び方等については、後ほど説明させて頂きます。

きっかけ

今から20年程前、私が20代の頃に不動産投資を始めました。

理由は単純、当時私はワンルームマンションに賃貸で住んでおり、遡れば学生の頃も、実家から遠方の大学に通っていたので、ワンルームマンションに賃貸で住んでいました。

そして、ふと思ったのが、家賃ってオーナーの懐を増やすだけだよなぁ。もったいないなぁ。って、今まで払った家賃を計算してみたら800万ぐらい払ってるじゃないか！おー、もったいねー！

ということは、逆に、自分が不動産を買って貸したら、家賃収入でローン返済して、実質タダで不動産を手に入れることができるんじゃね？という思いからでした。

そして、早速行動に移ります。最初に買ったのは、郊外の中古一戸建て物件。

物件選びは、複数の不動産会社に相談しました。私の希望を伝え、その地域の賃料の相場観や需要等々を聞きました。

そして、ちょうど条件の合う物件が見つかり、購入に至りました。物件価格は980万＋リフォーム代200万、しめて1200万くらいの買い物でした。もちろん諸費用除いて全額ローン。

すぐに借り手がついて、ずーと今も住んでくれています。家賃収入は9万円、月々のローン返済は8万円で、差額の1万は固定資産税等に充てました。

あと、不動産会社が教えてくれたのは税金が返ってくるとのこと。減価償却費、ローン返済額の利子分、その他経費などを、確定申告で計上すれば税金が返ってきます。不動産投資は、節税にもなるんですね。

今ではこの物件のローンはすべて返済し終わっているので、家賃収入は不労所得となっています。

不動産投資のデメリット・リスク

まずは、不動産投資のデメリット・リスクを理解してください。これを理解しないまま、何も考えずに始めると失敗する危険性があります！

空室リスク

借り手が付かず空き部屋になってしまうリスクがあります。

空室になっている際は、当然家賃収入が入ってこないので、ローンを組んでた場合、自腹で返済していかなければなりません。

これはしっかりとした物件選びをしなかった場合に起こり得ます。

このリスクを回避するために「物件の選び方」を後ほど説明させて頂きます。

正しい物件の選び方さえすれば、GA Technologiesさんの実績データでは、空室率は8年で2%と低減することができます。

資産価値下落リスク

3000万で買った不動産が、将来1000万の価値になったら嫌ですよね。

実際、新築木造一戸建てを購入すると下図のような資産価値推移になります。

このリスクを回避するために、私は中古物件をおすすめしています。詳しくは後ほど「物件の選び方」の章で解説させて頂きます。

ただし、これから資産価値が高まるロケーションならば新築の方が良い場合もあります。

換金性が低い

株式やその他の金融商品であれば、すぐに現金化できます。しかし不動産の場合はそうはいきません。

売りに出して、買い手がつくまで時間がかかるのは想像できると思います。

特に良くない物件だと、いつまで経っても買い手がつかないというケースがあります。

30～40年前頃、郊外にニュータウンが沢山出来ました。それが今、空き家だらけでゴーストタウン化しています。

ゴーストタウン化する大都市郊外。かつて憧れの高級住宅街の末路
https://news.infoseek.co.jp/article/mag2news_250661/

こんな悲惨な目に合わないためにも、物件選びはしっかりしましょう。

災害・事故リスク

災害などはいつやってくるかわかりません。火災、地震等々。

基本、不動産を買うときは火災保険に加入しますので、保険でカバーできます。しかし、地震が原因で損害が発生した場合には適用されません。地震保険を付帯させるかどうかは悩みどころですが、最新の耐震基準をクリアしているマンションの場合は、地震により建物が大きな被害を受ける可能性は低く、家財に関しては借主様の所有物なので、地震保険には加入しなくても良いと考えています。

なお、マンション場合、共有部分には管理組合で保険に加入していますので、建物自体の損傷に関しては、こちらでカバーできます。ご自身が買った専有部分に関しては、自分で保険に加入する必要があります。

金利上昇リスク

銀行からお金を借りたら当然利息が上乗せされます。今は金利が安いですが、将来上がる可能性もあります。

では、実際、世間一般ではどう考えているのでしょうか？

下図は、住宅金融支援機構資料からのデータです。

変動金利50.4％、固定金利49.6％とほぼ半々となっています。

マイナス金利導入後から、今まで低金利で推移していますので、変動にするか固定にするかは、悩みどころですね。

変動金利と固定金利のメリット・デメリットを下表にまとめました。

変動金利だと金利は安いですが、5年ごとに返済額の見直しが行われますので、これを不安に感じるようであれば、金利は高くなってしまいますが、固定金利を選択すると良いでしょう。

不動産投資のメリット

ゆとりある老後のために

夫婦二人でゆとりある老後を過ごすためには、生命保険文化センターの調べでは、月額35.4万が必要と言われています。

しかしながら、公的年金だけでは13.3万円～22.4万円が不足費用となります。

投資用不動産を持つことで、不足費用分を家賃収入で賄うことができます。

生命保険代わり

住宅ローンを組む際は、団体信用生命保険（団信）に加入することが義務付けられています。（銀行のローンを利用する場合には、保険料は金利に含まれていることが多いです。）
これにより、ローン返済中に死亡したり、高度障害などになった際には、ローンの残債は保険から支払われるので、死亡保険の代わりになります。

節税対策

家賃収入から、不動産の減価償却費やローン金利、さらに固定資産税、都市計画税などの必要経費が差し引かれるので、所得税等の節税効果があります。

特にサラリーマンの場合、サラリーマンの給与所得と不動産投資での損益を合算（これを「損益通算」と言います）できるため、この制度を上手に使えば所得税や住民税を減らすことができるのです。

相続対策

相続の際、預金や債券、株式等は時価で評価されますが、不動産は、路線価で評価されます。路線価はおおよそ実勢価格の70％∼80％で評価されるので、相続税額を低く抑えることができます。

インフレ対策

今、政府・日銀は「インフレ率2%」を目標として、様々な経済政策を実施していることはご存知だと思います。

最近、地価が上がってきているのはご存知ですか？

国土交通省が発表した7/1時点の基準地価が、全国平均で27年ぶりの上昇に転じました。

中でも大都市圏で、市街地再開発などで利便性が向上した地域では、上昇が目立っています。

また、総務省統計局により発表されている消費者物価指数においては8月に1.3%と、物価が上がってきていることを示しています。

運送会社の値上げ等は記憶に新しいと思います。

また、商品においては表面価格は変えずに、内容量を減らして実質値上げをしているものも少なくありません。

政府・日銀はインフレ率2%を目標に政策を実行していますが、体感的には2%を超えていると感じている方も少なくないかもしれません。

インフレが進むとどうなるのでしょうか？

物価が上昇し相対的に現金価値は低下します。したがって、現金で資産を保有していると実質価値が目減りしてしまいます。

一方、現物資産である不動産の価格は物価価格とともにスライドしますので、目減りすることはありません。

そうすると、家賃を値上げしたり、不動産を売却して、キャピタルゲインを得ることもできます。

不動産は最もインフレに強い資産なのです。

物件の選び方

ここまで、不動産投資のメリット・デメリットについて説明させて頂きましたので、不動産投資についてご理解頂けたかと思います。

さて、いよいよ物件の選び方を解説していきます。

新築？中古？

一般的なロケーションの場合、基本的に中古をオススメします。

一般的なロケーションだと、新築は買った瞬間が資産価値のピークです。あとは一気に資産価値が減っていきます。私は築15年ぐらいの中古物件を選びますが、下図のグラフのように、築15年以降の資産価値の減少はなだらかになります。

そして、私が初めての物件を買った時にリフォームしたと言いましたが、これは下図のように資産価値を高め、賃料を高くするための戦略です。

さらに、新築ワンルームマンションがダメな理由として、利回りです。下図のように、新築は、購入価格が高いため、利回りは中古よりも低くなります。

と言うのが、一般的な考え方になります。

しかし、これから資産価値が高まるロケーションの場合は新築の方がメリットの方が多くなります。

たとえば、新築の方が減価償却期間が長いので長期的に節税ができる、金利が中古よりも安くなるなどがあります。

再開発地域やリニア新幹線、IRなど、これから国策として開発していく地域などの物件は、期待できます。

ただし、そういう物件は、出たら既存顧客などの投資家にまず紹介され、そこで完売するケースが殆どで、一般には出回らないのです。私も懇意にしている不動産会社がありますので、担当者から良い物件が出たときは知らせてくれます。

不動産投資に興味のある方は、LINE@にご参加下さい。

良い物件情報が入ってきたときには、お知らせします。

IDで検索はこちら→「@vez9952v」

どの地域の物件を買えばいい？

地方の過疎化が進んでいることは皆さんご存知ですよね。今、都市部に人口が流入してきています。特に東京圏への流入が多くなってきています。

つまり、3大都市圏の物件を選ぶのが、需要が見込めます。

ただ、3大都市圏ならどこでもいいかというとそうでもないです。都市圏での移動は公共交通機関によるものが多いのと、下図のように自動車の保有率低下もあり、駅近物件が好まれます。

まとめると、3大都市圏の駅近物件を選んで下さい。

どのタイプの物件がよい？

不動産物件には、戸建て、ファミリー向けマンション、単身者向けマンションと色々とタイプがありますが、これからはどの物件が良いのでしょうか？

下図を見てください。国立人口問題研究所が発表したデータによると、ファミリー世帯は減少、単身世帯が増加という予測が立てられています。

よって、今あるファミリーマンションや戸建ては、これから需要減ということが見込まれます。

一方、単身世帯は増加予測なので、ワンルームマンション等の単身者向けマンションの需要が見込まれます。

頭金なし諸費用込みでの全額フルローン

今、住宅ローンがあるから、新しくローンは組めないだろうと思われますが、あなたが下記の条件に当てはまれば、年収の12倍ぐらいまでのローンは組めます。年収500万なら、6千万ぐらいまで銀行は貸してくれます。

• 年収500万以上（銀行によっては400万以上でも可）
• 上場企業、それに準じる企業（＝資本金1億円以上）、またはそのグループ会社にお勤めの方
  （銀行によっては、上場企業でなくても可）
• 入社2年目以降の方

上記条件に当てはまれば、今、住宅ローンを抱えている人も不動産投資は始めれます。

しかも、最近、頭金なし諸費用込みでの全額フルローンも組めるようになりました。だから、手元資金がない方も不動産投資は始められます。

おわりに

不動産投資を始めるなら早い方が良いです。20代のうちからやっておけば、ご自身の資産形成が早くできます。

もし、あなたが若くて独身で賃貸で一人暮らしをしてるなら、その賃料を自分の資産のために使いませんか？「物件の選び方」の章で述べた条件に合うワンルームマンションを買って自分で住んでください。毎月払っている賃料が自分の資産となるローン返済額に代わるだけです。

その後、結婚したり子供が出来たりとライフスタイルが変わるときには、そのマンションは賃貸に出すか、売却をすればよいです。良い物件だと、ほとんど資産価値は減少していません。

実際私も、不動産投資を始めてからは、家賃が払うのが嫌なので、自分が住むためのマンションも買いました。新大阪駅近くの物件です。

その5年後くらい、子供も産まれ、子育て環境を考えて郊外に一戸建てを買うことになりました。住んでいたマンションは売却しましたが、買った時の値段とほとんど同じ価格で売却でき、売却益でローンの残債を返済しても結構まとまったお金が残りました。

今のご時世、銀行にお金預けてても増えない時代です。

安定した利回りを出しつつ資産を形成していく不動産投資は、自分の将来の為の投資としての選択肢の一つではないでしょうか。

ここまで読んで頂いた方は、不動産投資に興味を持って頂いた方だと思います。

ご自身だけで優良な投資用不動産を見つけるのは中々困難です。

私も不動産投資を始めた時には、複数の不動産会社に希望を伝えて相談しました。複数の不動産会社に相談していくと、コレ！といった物件が出てくるものです。

行動を起こしたい方、不動産投資のリテラシーを高めたい方の為に、私がおすすめする投資用不動産会社等をいくつか紹介しますので、資料請求やセミナー、相談などを行ってみてください。私が実際お世話になった会社ですので間違いありません。

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